La création d’une Société Civile Immobilière (SCI) permet de gérer un patrimoine immobilier à plusieurs tout en profitant d’avantages fiscaux. Les gérants d’une SCI peuvent choisir entre l’impôt sur les sociétés (IS) ou l’impôt sur le revenu (IR). Chaque régime fiscal présente des avantages et des inconvénients en fonction des objectifs de la SCI, du type de projet et de la situation personnelle des associés. Que choisir entre une SCI ir ou is ? Comment faire le bon choix. Toutes les réponses dans cet article.
Choisir la SCI à l’IR
L’impôt sur le revenu (IR) est le régime fiscal qui s’applique par défaut lors de la création d’une SCI. À l’IR les revenus de la SCI sont directement intégrés dans la déclaration de revenus des associés, en fonction de leur quote-part dans le capital social. Les associés les déclarent dans leur propre déclaration d’imposition au titre des revenus fonciers. C’est alors le barème progressif de l’impôt sur le revenu qui s’applique.
Avantages de la SCI à l’IR
L’un des principaux avantages de l’IR est qu’aucune comptabilité rigoureuse n’est requise, comme c’est le cas à l’IS. La SCI à l’IR est donc simple de gestion. De plus, cette fiscalité peut s’avérer avantageuse pour les associés aux revenus modestes.
Inconvénients de la SCI à l’IR
Comme les revenus locatifs augmentent le revenu global des associés, ces derniers peuvent faire basculer certains associés dans une tranche d’imposition plus élevée. Il est donc important de vérifier l’impact des revenus de votre SCI sur votre tranche d’imposition.
Ensuite, à l’IR, il est impossible d’amortir les biens immobiliers, ce qui peut réduire vos avantages fiscaux à long terme.
Les particularités de la SCI à l’IS
Une SCI à l’IS est une société civile immobilière dont les bénéfices sont soumis à l’impôt sur les sociétés. Ce régime peut être choisi par les associés lors de la création de la SCI. Il modifie les règles de calcul et d’imposition des bénéfices. À l’IS la SCI paie son propre impôt. Les associés ne sont imposables qu’en cas de versement de dividendes. Toutefois la SCI doit tenir une comptabilité rigoureuse.
Avantages de la SCI à l’IS
Le premier avantage de l’IS se situe au niveau de l’imposition de la SCI. Les bénéfices de la SCI sont imposés au taux réduit de l’IS pour les premiers 42 500 € (15 %) et au taux normal (25 %) au-delà. Ensuite les charges de la SCI à l’IS peuvent être amorties, ce qui permet de réduire le bénéfice imposable (travaux, entretien, certains biens… etc).
Inconvénients de la SCI à l’IS
À l’IS la tenue d’une comptabilité stricte est obligatoire, ce qui peut parfois engendrer des coûts supplémentaires (en cas de recours à un expert-comptable par exemple). Il existe cependant des logiciels de comptabilité en ligne qui permettent de simplifier la gestion des obligations comptables des SCI à l’IS. Ensuite, à l’IS la plus-value imposée à la revente peut être lourde, ces dernières étant calculées sur la valeur amortie des biens.
Pour conclure, le choix entre une SCI à l’IR et à l’IS dépend principalement de vos objectifs patrimoniaux et fiscaux. La SCI à l’IR est idéale si vous recherchez la simplicité et bénéficiez d’un taux d’imposition personnel faible. À l’inverse, l’IS peut être recommandée en cas de location meublée, d’amortissement de biens ou si vous prévoyez d’importants travaux.
